Inför slutbesiktning av nybyggt hus – checklista och tips

Förbered huset för slutbesiktning: praktiska råd och checklista

Slutbesiktningen är din sista stora kvalitetskontroll innan inflyttning eller överlämning. Med rätt förberedelser kan du upptäcka fel i tid och få dem åtgärdade inom entreprenaden. Här får du en konkret checklista och tips som gör dagen smidigare.

Vad är slutbesiktning och varför är den viktig?

Slutbesiktning är en oberoende granskning av att huset är färdigt enligt avtal, ritningar och gällande krav (till exempel BBR – Boverkets byggregler). Besiktningsmannen, som ska vara opartisk, går igenom byggnaden tillsammans med entreprenör och beställare (byggherre). Vid godkänd slutbesiktning startar normalt garantitiden. Upptäckta fel listas i ett utlåtande och ska åtgärdas av entreprenören.

Bygger du som konsument används oftast avtalsvillkoren ABS 18. Vid totalentreprenad mellan företag är ABT 06 vanligt. Kontrollansvarig (KA) och entreprenörens egenkontroller är inte samma sak som slutbesiktning, men de är viktiga underlag. Målet är att så lite som möjligt återstår när besiktningsmannen kommer.

Dokument och underlag att samla innan dagen D

Samla alla dokument i en pärm eller digital mapp. En komplett dokumentation sparar tid och minskar risken för diskussioner. Besiktningsmannen behöver kunna se vad som avtalats, vad som mätts och hur installationer är injusterade.

Avtal och handlingar: kontrakt (ABS 18/ABT 06), administrativa föreskrifter, bygghandlingar/ritningar och eventuella ändringar (ÄTA).
Kontrollplan och intyg från KA samt entreprenörens egenkontroller.
Mät- och provningsprotokoll: täthetsprovning (blower door), fuktkontroller, tryckprovning av tappvatten och avlopp.
Ventilation: injusterings- och flödesprotokoll, driftinstruktioner för F, FT eller FTX-system.
El: intyg från elinstallatör, provning av jordfelsbrytare och märkning i central.
VVS/värme: injustering av radiatorsystem/golvvärme, inställningar för värmepump/fjärrvärmecentral, VVC om det finns.
Våtrum: kvalitetsdokument från behörig enligt BBV (BKR) eller GVK.
Brandskydd och relationshandlingar: brandskyddsdokumentation, relationsritningar för mark och installationer.
Drift- och skötselinstruktioner samt garantibevis för produkter.

Utvändig genomgång: mark, fasad och tak

Gå runt huset i dagsljus. Markens lutning, vattenavledning och klimatskydd är avgörande för ett friskt hus. Kontrollera synliga detaljer noggrant; många små brister skapar fuktproblem i längden.

Mark och dränering: marken ska luta från huset så att regnvatten leds bort. Kontrollera dagvattenanslutningar, brunnar och stenkistor.
Sockel och grund: leta efter sprickor, öppna skarvar och otäta genomföringar. Kontrollera radonrör/servicerörs tätningar.
Fasad: jämn målning, hela skivskarvar och korrekt monterade fogar. Kontrollera att luftspalt och ventiler inte blockerats.
Fönster och dörrar: rätt öppningsfunktion, täta tätlister, justerade gångjärn. Fönsterbleck ska luta utåt och täcka droppnäsa.
Plåt och beslag: hängrännor och stuprör rätt monterade och täta, skarvar tätade.
Tak: hela pannor/membran, täta genomföringar (ventilation, skorsten), rätt avslut vid nock och ränndalar.
Taksäkerhet: glidskydd vid takstege, takstege och gångbrygga där underhåll krävs, infästning i bärande underlag.
Altaner och räcken: styva räcken, droppspår och lutning bort från fasad, korrekt distans till mark.

Invändig check: ytskikt, snickerier och våtrum

Invändigt fokuserar du på synliga ytor, funktion och fuktsäkerhet. Gå systematiskt rum för rum. Notera repor, glipor och dörrar som tar i. Små skavanker kan vara acceptabla, men fel mot avtal och branschregler ska in i protokollet.

Ytskikt och snickerier: jämn målning utan rinningar, hela hörn och lister, raka fogar. Trägolv utan större springor eller knarr, rätt rörelsefog mot vägg.
Dörrar och beslag: dörrar ska stänga mjukt, lås och handtag fungera, trösklar vara hela och stabila.
Kök och förvaring: raka stommar, lådfronter i linje, täta rörgenomföringar i diskbänksskåp, droppskydd under diskmaskin/vask.
Våtrum: fall mot golvbrunn, brunnsmanschett under klämring, täta manschetter vid rörgenomföringar, hela silikonfogar i utsatta hörn. Väggnära golvbrunnar kräver noggrann montering.
Tvättstuga: golvfall till golvbrunn, spilltråg under maskiner om föreskrivet, fuktspärr enligt vald standard.

Installationer att prova: el, ventilation och VVS

Testa funktion i realtid. Dokumentera avvikelser med foto och kort beskrivning. Märkning och åtkomlighet är lika viktig som funktionen.

El: prova jordfelsbrytare, slumpmässigt testa uttag och strömbrytare, belysning i våtrum ska ha rätt kapslingsklass. Kontrollera tydlig märkning i elcentral och att täckningar sitter.
Ventilation: känn efter drag vid till- och frånluftsdon, lyssna efter onormalt ljud, kontrollera att kökskåpa/centralfläkt fungerar. Stäm av att injusteringsprotokoll motsvarar projekterade flöden.
Vatten och avlopp: öppna alla blandare, kontrollera tryck och temperatur, se efter läckage vid kopplingar. Spola toaletter, fyll vattenlås, kontrollera att avrinning är snabb och luktfri.
Värme: lufta radiatorer vid behov, kontrollera termostater, gå igenom inställningar i värmepump/FTX. Notera systemtryck och expansionskärlets förtryck enligt anvisning.
Säkerhet: brandvarnare ska vara monterade och testade, backventiler på plats där projekterat.

Så går besiktningen till – och stegen efter

Besiktningsmannen leder genomgången, ofta utifrån en förutbestämd rutt. Fel och brister kategoriseras och skrivs in i utlåtandet. Godkänd slutbesiktning kan lämnas trots mindre anmärkningar, men entreprenören måste åtgärda dem inom avtalad tid. Vid allvarliga fel kan besiktningen underkännas och en ny tid bokas.

Gå igenom utlåtandet på plats. Säkerställ att alla punkter du påtalat finns med.
Begär tidsplan för åtgärder och vem som ansvarar för vad. Det underlättar uppföljning.
Håll inne betalning motsvarande skälig kostnad för kvarstående fel enligt ditt avtal (tillåtet i t.ex. ABS 18).
Efterbesiktning: boka när entreprenören meddelar att allt är åtgärdat.
Garantitid och ansvarstid: startar normalt vid godkänd slutbesiktning. Spara alla intyg och driftinstruktioner.
Planera för 2-årsbesiktning om avtalet anger det, och notera fel som uppkommer under bruk.

Vanliga fallgropar att undvika:

Att gå in i slutbesiktning med pågående arbeten och stökig byggarbetsplats.
Bristfällig dokumentation – utan protokoll blir installationer svåra att bedöma.
Att inte testa funktion i förväg, särskilt ventilation, värme och våtrum.
Att inte fotografera och diarieföra fel, åtgärder och kommunikation.
Att glömma drift- och skötselgenomgång – filterbyten, serviceintervall och garantivillkor.